Badania geotechniczne. Co to jest i kto je wykonuje?

Czy warto zlecać wykonanie badań geotechnicznych? Jeśli tak, to dlaczego? Wykonanie takiej usługi jest bardzo ważne z punktu widzenia prawa budowlanego, ale i nie tylko. Tak więc przed budową domu oraz każdego budynku, który ma zaprojektowane podpiwniczenie, wymagane są odpowiednie badania geotechniczne? To geotechnik określa poziom wody gruntowej. On też ocenia wahania tego poziomu, co jest bardzo istotne dla posadowienia fundamentów budowlanych.

Podpiwniczenie a sprawy geotechniczne

Jeśli projekt domu obejmuje jego podpiwniczenie, warunki wodno-gruntowe należy określić przed zakupem konkretnej działki. Dlaczego? Może się bowiem okazać, że nie będzie można wybudować piwnicy. Piwnicy nie opłaca się budować, gdy woda gruntowa ma wysoki poziom. Jest to bowiem zadanie bardzo trudne technicznie i generuje wysokie koszty. Może się też okazać, że działka ma nieprzepuszczalne podłoże i dlatego na jej powierzchni często stoi woda. Wtedy należy pomyśleć o odpowiednim odwodnieniu tego terenu. Aby dokładnie określić warunki wodno-gruntowe działki budowlanej, należy zwrócić się do specjalistycznej firmy geotechnicznej lub geologicznej. Firma powinna wykonać kilka odwiertów, na podstawie których wskaże warstwy i rodzaje gruntu oraz określi poziom występujących wód gruntowych. Poziom wód gruntowych nie jest stały. Zmienia się w ciągu roku. I tak: najwyższy jest zazwyczaj wiosną, a najniższy w lecie.

Geotechnik usługi
Usługi geotechniczne

Miarodajność wyników geotechnicznych

Badania geotechniczne powinny być jak najbardziej miarodajne. A takie są wtedy, gdy zostanie wskazane miejsce budowy oraz zarys budynku. Geotechnik w tych miejscach wykona odwierty. Takie działanie generuje również mniejsze koszty, ponieważ odwiertów wykonuje się mniej. Jeśli jednak nie wiadomo, gdzie stanie przyszły dom, warto zrobić odwierty na całej działce. Badania bowiem pokażą, gdzie wykonanie fundamentów budynku będzie najłatwiejsze, a gdzie trudne. Płacąc więcej za badania geotechniczne, obniża się jednocześnie koszty budowy domu. Im więcej odwiertów, tym badanie jest dokładniejsze. Za minimum odwiertów, uważa się wykonanie trzech w narożach budynku oraz na przecięciu przekątnych. Dla domu z piwnicą wykonuje się odwierty do głębokości od 3 do 6 metrów. Dla domu niepodpiwniczonego wystarczy głębokość do 3 m.

Jakie są koszty badań geotechnicznych?

Koszt takich badań, to koszt wykonania odwiertów, który wynosi od 100 do 150 zł/m. Różnice w cenie zależą od regionu kraju. W cenę jest ujęta również dokumentacja geotechniczna. Firma przeprowadza badania w ciągu maksymalnie jednej lub dwóch godzin. Dokumentacje wykonuje od tygodnia do dwóch. Dokumentacja jest sporządzana w trzech egzemplarzach papierowych i w wersji elektronicznej.

Udokumentowane badania geotechniczne to…

Część opisowa i graficzna dokumentacji. W dokumentacji opisowej musi znaleźć się m.in. mapka z zaznaczonymi miejscami odwiertów, odpowiednimi przekrojami geotechnicznymi. Ponadto w dokumentacji muszą być ujęte wnioski, a także szczegółowe zalecenia o sposobie wykonania fundamentów budynku oraz sposoby zabezpieczenia go przed wodą. Poza tym w dokumentacji musi być ujęty opis istniejących warunków wodnych, czyli informacje o głębokości występowania wód gruntowych, jak również i prognozy wahań poziomów wody. Nie może też zabraknąć informacji geotechnicznych, które dotyczą poszczególnych warstw gruntów (głębokość zalegania, grubość warstw). Powinny znaleźć się również i uwagi o możliwościach dotyczących odwodnienia gruntu, jak również sposobach zabezpieczenia skarp i wykopów.  

Cześć graficzna dokumentacji natomiast zawiera konkretny plan działki. To na nim są wskazane punkty wierceń oraz linie przekrojów geotechnicznych i miejsca wykonania ewentualnych odkrywek, przekroje geotechniczne ze wskazanymi warstwami gruntu. Geotechnicy powinni określić w nim też rodzaj warstwy oraz stan gruntu i podać symbole geotechniczne oraz wskazać poziomy wód gruntowych.

Zalety wykonania badań geotechnicznych

Specjalistyczne badania geotechniczne są więc bardzo przydatną usługą. Pomagają bowiem podjąć decyzję, gdzie powinien być wybudowany dom i czy jego podpiwniczenie ma w ogóle sens. Warto takie badania wykonać także ze względu na ewentualne odwodnienie terenu, by drenaż był skuteczny. Jednak badania, to nie wszystko. Warto przyjrzeć się domom sąsiadów, rowom melioracyjnym, by przekonać się, ile w nich jest wody i czy są drożne. Można też zajrzeć do studni, jeśli są takie w okolicy. Wtedy będzie wiadomo, na jakim poziomie jest woda. Podobnie można zwrócić uwagę na pobliskie akweny wodne oraz sąsiedztwo roślin. Olchy wskazują na wysoki poziom wód gruntowych. Sosny natomiast wykazują prawie zawsze, że teren nie jest podmokły. Jednak obserwacje nie powinny być ostateczną oceną. Należy zawsze pamiętać, że sam grunt bowiem jest środowiskiem bardzo zmiennym, a do tego zdecydowanie niejednorodnym. Dlatego też warto mieć na uwadze, że kilkanaście metrów od badanej działki mogą na przykład występować zupełnie inne warunki wodno-gruntowe.

 

Budowa domów – inwestycja w przyszłość

Budowa domów drewnianych jednorodzinnych  jest w dzisiejszych czasach opcją, którą rozważa się nawet częściej niż zakup mieszkania. Dzieje się tak dlatego, że nad budową domu mamy swego rodzaju kontrolę i potrafimy określić, czego chcemy, a czego nie. Mamy do tego projekt, wynajmujemy architekta, cały czas czuwamy nad powstawaniem naszego gniazdka. Z tego też powodu ludzie na potęgę wykupują działki budowlane. To oni decydują, z jakiego materiału powstanie ich przyszły pałac, to oni określą, czy chcą posiadać ogródek, czy poradzą sobie bez niego. Tak czy inaczej budowa domów jest obecnie bardzo przyszłościowa i stanowi również inwestycję.

Budowa domów
Budowa domów szkieletowych

Od działki do własnego domu

Przyjmijmy taką sytuację: mamy działkę, którą możemy odrolnić, a na jej miejsce postawimy imponujący dom, za który przyjdzie nam zapłacić mniej niż za kupno całkiem nowego. Oczywiste, że wybieramy właśnie taką opcję. Niestety minęły już czasy, w których posiadaliśmy całą, gwarną rodzinę, garnącą się do wybudowania domu. Teraz musimy radzić sobie sami, dlatego scedujemy takie zadanie na zewnętrzne firmy. Cały czas jesteśmy jednak z nimi w kontakcie i dokładnie określamy, gdzie i w czym chcemy mieszkać. Jest to, prawdę powiedziawszy, rewelacyjna zabawa.

Budowa domu może okazać się dla nas pewną próbą sił. Dowiadujemy się wtedy bowiem, co tak naprawdę potrafimy i czego chcemy od życia. Możemy również zaoszczędzone środki wydać na dodatkowe atrakcje wokół domu, na przykład na basen czy oczko wodne. Tak czy siak, stajemy się na chwilę panami przestrzeni i ustalamy, jak ma ona wyglądać. Wszystko tutaj zależy wyłącznie od naszej fantazji. Oczywiście musimy jednak przestrzegać pewnych reguł.

Sprawdzanie działki przed postawieniem domu

Przede wszystkim, kiedy stawiamy dom, musimy dokładnie sprawdzić stan gleby. Inaczej stawia się go na gruncie podmokłym, a inaczej piaszczystym (chociaż wydaje się, że są to mrzonki, to spróbujcie odprowadzić kanalizację na terenie, który jest wyjątkowo oporny – katastrofa). Ponadto musimy mieć plan zagospodarowania przestrzennego oraz wszystkie konieczne zgody.

Kiedy stawiamy dom, koniecznie musimy się dowiedzieć, jak wygląda okoliczna infrastruktura. Musimy przecież mieć pewność, że będziemy mieli niedaleko do sklepu, szkoły, do ośrodka zdrowia, na plac zabaw. Często zdarza się, że ludzie wykupują bardzo tanie działki pośrodku niczego, a później narzekają, że wszędzie daleko. Ta sama zasada tyczy się sąsiedztwa. Ceny gruntów w pobliżu fabryk są bardzo niskie, aczkolwiek samo sąsiedztwo jest dość dyskusyjne. Budowa domu w takim miejscu nie należy do przyjemności w tym sensie, że po pewnym czasie odkrywamy, iż zapachy fabryki nie są szczególnie pożądaną rzeczą w naszej okolicy. Podobnie jest zresztą z lotniskami. Właśnie dlatego sprzedający działki tak bardzo podkreślają, że sąsiedztwo może być uciążliwe. Ludzie później piszą setki petycji o usunięcie fabryki czy likwidację lotniska, ale prawdę mówiąc, nikt nie bierze ich poważnie.

Formalności przed budową

Pamiętać również należy o tym, że jeśli na naszej działce znajdują się jakieś drzewa, musimy mieć pozwolenie na ich wycięcie od władz gminy. Zazwyczaj nie stanowi to żadnego problemu, ale formalność trzeba spełnić. Gdybyśmy tego nie zrobili, możemy mieć nieprzyjemną wizytę.

Warto również wspomnieć o tym, że oszczędność się zwyczajnie nie opłaca. Budowa domu pochłania duże nakłady gotówki, aczkolwiek dzieje się tak dlatego, że cała konstrukcja musi być solidna. Z tego też powodu kupujmy takie materiały, które będą trzymały wszystko w całości.

Nie zapominajmy również o uzbrojeniu naszej działki. Sprawdźmy, czy dociera tam sieć elektryczna i wodociągowa. Jeśli okaże się, że nie, budowa domu będzie nieco trudniejsza. Ponadto i tak będziemy jej potrzebować. Oczywiście warto zdać się tutaj na opinię ekspertów i pytać ich, co jeszcze należy zrobić, by domy był stabilny. Zapewne powiedzą nam, co jeszcze musimy zrobić.

Budowa domu to duża inwestycja. Z drugiej strony, szalenie będzie się nam opłacała. Są oczywiście osoby, które wolą w to miejsce kupić mieszkanie, bo chcą mieć bliżej do miasta. Ci, którzy wybierają wieś, biorą odległość za cenę spokoju. To nie jest taka zła opcja dla ludzi, pragnących odrobiny ciszy. Ostatecznie biorą się za nią głównie ci, którzy w rzeczywistości spędzili długie lata w miejskim zgiełku i teraz zamarzyła się im budowa domu. Jest to ze wszech miar zrozumiałe. Warto jednak pamiętać o tym, że pochłonie to mnóstwo czasu i dokumentacji, jeśli chcemy, by było zrobione dobrze. Z drugiej strony jest to raczej oczywiste dla osób, którym zależy na pracy prawidłowo wykonanej. Budowa domu jest faktycznie wielkim przedsięwzięciem, ale stanowi również swego rodzaju nagrodę za trudy. Ostatecznie kiedy zostanie już zakończona, będziemy mogli usiąść w fotelu, w prawdziwie swoim domu i zacząć planować dalsze życie. Będzie to również ogromna przestrzeń dla naszych dzieci, a także doskonały pomysł, kiedy będziemy posiadać zwierzęta. Co tu dużo mówić: to po prostu trzeba sobie w życiu sprawić, jeśli tylko mamy pieniądze, działkę i ochotę. Sami przekonamy się, ile sprawi nam to radości i ile frajdy będziemy mieli z obserwowania samego procesu budowy.

Zasady sprzedaży nieruchomości – niezbędnik dla każdego sprzedawcy

 

Jakie są najpopularniejsze formy obrotu nieruchomościami? Kupno? Sprzedaż a może najem nieruchomości ma największą wartość? Jakie są obwarowania prawne? Przestrzeganie prawa dotyczy zarówno kupującego jak i sprzedającego – to jest formuła, o której nigdy nie powinno się zapominać, a więc… kilka słów na ten temat.

 

Czynności prawne w obrocie nieruchomościami

 

Obrót nieruchomościami obejmuje szerokie spektrum czynności prawnych, którym podlega ten specyficzny rynek. Kupno i sprzedaż nieruchomości polegają na przeniesieniu prawa własności i ono jest najważniejsze. Prawo własności nieruchomości może ulec zmianie także poprzez dokonanie takich czynności prawnych jak zamiana, zrzeczenie się czy darowizna, a do 31 grudnia 2018 roku funkcjonowało także w formie szczególnej, w postaci użytkowania wieczystego. Powyższe czynności prawne zmieniają fundamentalne stosunki własnościowe w obrębie praw majątkowych i z tej przyczyny, dla osiągnięcia zamierzonych skutków prawnych wymagają zachowania szczególnej formy czynności, sięgającej swym rodowodem instytucji starożytnego prawa rzymskiego. Należy pamiętać też o tym, że wszystkie formy własności nieruchomości mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, a także być aportem jako wkład do kapitału spółki prawa handlowego. Nie są to jednakże formy jedyne, jakie dopuszcza prawo w obrocie nieruchomościami. Obok zmiany formy własności, przewiduje ono inne formy korzystania z nieruchomości, takie jak najem, użyczenie i dzierżawa.

Sprzedaż nieruchomości
Sprzedaż nieruchomości

Kupno i sprzedaż nieruchomości – ewolucja formy w e-formę

 

Szczególna forma prawna wymagana dla skuteczności tych czynności prawnych, to zawarcie ich w formie aktu notarialnego, w obecności notariusza i stron transakcji lub właściwie umocowanych ich pełnomocników oraz dokonanie odpowiedniego wpisu do ksiąg wieczystych. Jedynie w ten sposób sprzedający nieruchomość może skutecznie przenieść jej własność na nabywcę, a niezbywalnymi elementami takiej umowy są ponadto wydanie nieruchomości kupującemu i zapłacenie przez niego uzgodnionej ceny sprzedającemu. Te święte od czasów rzymskich i wydałoby się, że nienaruszalne formy, w jakich dopuszczalna jest sprzedaż nieruchomości, odejdą już za chwilę do lamusa historii, a to za sprawą rewolucji zasygnalizowanej pionierskim projektem CROBECO. Projekt wprowadza transgraniczne, elektroniczne przenoszenie tytułu własności. W jego ramach, po raz pierwszy skutecznie i w majestacie prawa akt notarialny i wpis do księgi wieczystej sporządzono drogą elektroniczną. Przełomowy kierunek – zainicjowany wspomnianym projektem – nie tylko znacząco przybliża do siebie obrót nieruchomościami i obrót rzeczami ruchomymi, ale stwarza podwaliny nowatorskiego obrotu nieruchomościami transgranicznymi, ułatwiając obywatelom Unii Europejskiej zakupy na tym rynku poza granicami własnego kraju. Jest to trend, który rozwija się na skalę globalną – nie tylko zresztą w transakcjach kupno – sprzedaż nieruchomości, bowiem w obrocie ruchomościami jest od dawna obecny w formie zakupów online. W sferze rozwiązań prawnych regulujących tę najważniejszą formę zmian własności nieruchomości, projekt CROBECO stanowi pierwszą praktyczną propozycję zmian w kierunku nowych rozwiązań, przystających do współczesnego obrotu gospodarczego.

 

Zamiana i darowizna jako szczególne formy przeniesienia własności

 

Przeniesienie prawa własności do nieruchomości w formie zamiany następuje na skutek czynności prawnej, polegającej na zobowiązaniu każdej ze stron do wzajemnego i na ogół ekwiwalentnego przeniesienia własności  rzeczy. Ekwiwalentność może polegać na dopłacie lub innym świadczeniu wyrównującym różnicę w wartości zamienianych nieruchomości. Jak każda forma przeniesienia prawa własności, czynność zamiany nieruchomości dla wywołania skutków prawnych wymaga zachowania formy aktu notarialnego i wpisu do ksiąg wieczystych. Darowizna polega na uzyskaniu przez obdarowanego bezpłatnego przysporzenia majątku w postaci nieruchomości, kosztem majątku darczyńcy. Czynność ta dokonana jest dobrowolnie i za zgodą wszystkich stron, a dla jej skuteczności, wymagana jest ad solemnitatem, forma aktu notarialnego i wpisu do ksiąg wieczystych.

 

Dzierżawa i najem – formy obrotu nieruchomościami bez przeniesienia własności

 

Sprzedaż nieruchomości, jej kupno, a także zamiana i darowizna są najdalej idącymi prawami w kształtowaniu obrotu nieruchomościami, ale nie jedynymi, które określają sposoby korzystania z nieruchomości i zasady ich użytkowania. Dzierżawa umożliwia dzierżawcy używanie i pobieranie pożytków z nieruchomości przez określony czas, w zamian za uiszczanie na rzecz właściciela kwot w pieniądzu lub świadczeń w naturze, określonych w umowie dzierżawy. Najem, z kolei sprowadza się do oddania najemcy przez właściciela, czyli wynajmującego, nieruchomości do użytkowania zgodnie z jej charakterem i przeznaczeniem na czas określony lub nieokreślony umową – w zamian za pobieranie od najemcy ustalonego w naturze lub w pieniądzu czynszu.

 

Szczególne tryby postępowania w obrocie nieruchomościami

 

W transakcjach typu kupno i sprzedaż nieruchomości (mieszkania czy domu drewnianego) , mamy do czynienia również z kilkoma szczególnymi trybami postępowania, które wiążą się ze zmianą prawa własności i występują przy zaistnieniu ściśle określonych przez prawo przypadków. Należą do nich: prawo pierwokupu, prawo odkupu, pierwszeństwo nabycia, przetarg i rokowania. O nich należy również pamiętać, ponieważ są ważnymi elementami prawnymi rynku obrotu nieruchomościami.