Zasady sprzedaży nieruchomości – niezbędnik dla każdego sprzedawcy

 

Jakie są najpopularniejsze formy obrotu nieruchomościami? Kupno? Sprzedaż a może najem nieruchomości ma największą wartość? Jakie są obwarowania prawne? Przestrzeganie prawa dotyczy zarówno kupującego jak i sprzedającego – to jest formuła, o której nigdy nie powinno się zapominać, a więc… kilka słów na ten temat.

 

Czynności prawne w obrocie nieruchomościami

 

Obrót nieruchomościami obejmuje szerokie spektrum czynności prawnych, którym podlega ten specyficzny rynek. Kupno i sprzedaż nieruchomości polegają na przeniesieniu prawa własności i ono jest najważniejsze. Prawo własności nieruchomości może ulec zmianie także poprzez dokonanie takich czynności prawnych jak zamiana, zrzeczenie się czy darowizna, a do 31 grudnia 2018 roku funkcjonowało także w formie szczególnej, w postaci użytkowania wieczystego. Powyższe czynności prawne zmieniają fundamentalne stosunki własnościowe w obrębie praw majątkowych i z tej przyczyny, dla osiągnięcia zamierzonych skutków prawnych wymagają zachowania szczególnej formy czynności, sięgającej swym rodowodem instytucji starożytnego prawa rzymskiego. Należy pamiętać też o tym, że wszystkie formy własności nieruchomości mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, a także być aportem jako wkład do kapitału spółki prawa handlowego. Nie są to jednakże formy jedyne, jakie dopuszcza prawo w obrocie nieruchomościami. Obok zmiany formy własności, przewiduje ono inne formy korzystania z nieruchomości, takie jak najem, użyczenie i dzierżawa.

Sprzedaż nieruchomości
Sprzedaż nieruchomości

Kupno i sprzedaż nieruchomości – ewolucja formy w e-formę

 

Szczególna forma prawna wymagana dla skuteczności tych czynności prawnych, to zawarcie ich w formie aktu notarialnego, w obecności notariusza i stron transakcji lub właściwie umocowanych ich pełnomocników oraz dokonanie odpowiedniego wpisu do ksiąg wieczystych. Jedynie w ten sposób sprzedający nieruchomość może skutecznie przenieść jej własność na nabywcę, a niezbywalnymi elementami takiej umowy są ponadto wydanie nieruchomości kupującemu i zapłacenie przez niego uzgodnionej ceny sprzedającemu. Te święte od czasów rzymskich i wydałoby się, że nienaruszalne formy, w jakich dopuszczalna jest sprzedaż nieruchomości, odejdą już za chwilę do lamusa historii, a to za sprawą rewolucji zasygnalizowanej pionierskim projektem CROBECO. Projekt wprowadza transgraniczne, elektroniczne przenoszenie tytułu własności. W jego ramach, po raz pierwszy skutecznie i w majestacie prawa akt notarialny i wpis do księgi wieczystej sporządzono drogą elektroniczną. Przełomowy kierunek – zainicjowany wspomnianym projektem – nie tylko znacząco przybliża do siebie obrót nieruchomościami i obrót rzeczami ruchomymi, ale stwarza podwaliny nowatorskiego obrotu nieruchomościami transgranicznymi, ułatwiając obywatelom Unii Europejskiej zakupy na tym rynku poza granicami własnego kraju. Jest to trend, który rozwija się na skalę globalną – nie tylko zresztą w transakcjach kupno – sprzedaż nieruchomości, bowiem w obrocie ruchomościami jest od dawna obecny w formie zakupów online. W sferze rozwiązań prawnych regulujących tę najważniejszą formę zmian własności nieruchomości, projekt CROBECO stanowi pierwszą praktyczną propozycję zmian w kierunku nowych rozwiązań, przystających do współczesnego obrotu gospodarczego.

 

Zamiana i darowizna jako szczególne formy przeniesienia własności

 

Przeniesienie prawa własności do nieruchomości w formie zamiany następuje na skutek czynności prawnej, polegającej na zobowiązaniu każdej ze stron do wzajemnego i na ogół ekwiwalentnego przeniesienia własności  rzeczy. Ekwiwalentność może polegać na dopłacie lub innym świadczeniu wyrównującym różnicę w wartości zamienianych nieruchomości. Jak każda forma przeniesienia prawa własności, czynność zamiany nieruchomości dla wywołania skutków prawnych wymaga zachowania formy aktu notarialnego i wpisu do ksiąg wieczystych. Darowizna polega na uzyskaniu przez obdarowanego bezpłatnego przysporzenia majątku w postaci nieruchomości, kosztem majątku darczyńcy. Czynność ta dokonana jest dobrowolnie i za zgodą wszystkich stron, a dla jej skuteczności, wymagana jest ad solemnitatem, forma aktu notarialnego i wpisu do ksiąg wieczystych.

 

Dzierżawa i najem – formy obrotu nieruchomościami bez przeniesienia własności

 

Sprzedaż nieruchomości, jej kupno, a także zamiana i darowizna są najdalej idącymi prawami w kształtowaniu obrotu nieruchomościami, ale nie jedynymi, które określają sposoby korzystania z nieruchomości i zasady ich użytkowania. Dzierżawa umożliwia dzierżawcy używanie i pobieranie pożytków z nieruchomości przez określony czas, w zamian za uiszczanie na rzecz właściciela kwot w pieniądzu lub świadczeń w naturze, określonych w umowie dzierżawy. Najem, z kolei sprowadza się do oddania najemcy przez właściciela, czyli wynajmującego, nieruchomości do użytkowania zgodnie z jej charakterem i przeznaczeniem na czas określony lub nieokreślony umową – w zamian za pobieranie od najemcy ustalonego w naturze lub w pieniądzu czynszu.

 

Szczególne tryby postępowania w obrocie nieruchomościami

 

W transakcjach typu kupno i sprzedaż nieruchomości (mieszkania czy domu drewnianego) , mamy do czynienia również z kilkoma szczególnymi trybami postępowania, które wiążą się ze zmianą prawa własności i występują przy zaistnieniu ściśle określonych przez prawo przypadków. Należą do nich: prawo pierwokupu, prawo odkupu, pierwszeństwo nabycia, przetarg i rokowania. O nich należy również pamiętać, ponieważ są ważnymi elementami prawnymi rynku obrotu nieruchomościami.